Courtier en prêt immobilier, comment bien négocier les conditions de son financement ?

Quand on emprunte pour une acquisition immobilière, il est important de prendre en considération les points suivants dans l’offre de prêt pour comparer les différentes propositions : 

• Taux fixe, taux variable ;  
• Garantie réelle ou caution ;  
• Assurance et quotité ;  
• Modularité et report d’échéance ;  
• Pénalités en cas de remboursement anticipé ;  
• Frais de dossier ;  

Taux du prêt immobilier 

Le prêt amortissable à taux fixe est le plus sécurisant. Il permet à l’emprunteur de connaitre dès le départ du prêt, le coût global de son crédit et d’avoir des mensualités fixes pendant toute la durée du financement. Le taux est donc figé et il protège l’emprunteur en cas de hausse des taux. Cependant, en cas de baisse des taux, l’emprunteur ne pourra pas en bénéficier sauf si-il fait renégocier ou racheter son crédit avec les frais que cela engendre. 

Le prêt à taux variable varie à la hausse comme à la baisse en fonction du taux de l’indice de référence du marché monétaire (Euribor le plus souvent). Ce taux est donc composé de cet indice de référence auquel s’ajoute la marge de la banque. En général, au départ du prêt, le taux variable est généralement plus intéressant et permettra à l’emprunteur de payer le juste coût. 

La garantie du prêt immobilier 

Lors de l’octroi d’un prêt immobilier, les banques demandent obligatoirement une garantie de prêt qui couvre contre la défaillance de remboursement des emprunteurs. Il existe 3 types de garanties : 

• La garantie réelle : C’est un acte notarié appelé hypothèque ou privilège de prêteur de deniers (PPD) qui permettra à l’établissement prêteur de saisir le bien mis en garantie en cas de défaut de paiement du crédit. Son coût dépend du montant du prêt. 

• Le cautionnement : C’est un organisme de caution de prêt immobilier qui va se porter caution pour l’emprunteur vis-à-vis de la banque moyennant des frais de dossier. En cas de défaillance de paiement, il pourra demander une hypothèque judiciaire et faire vendre le bien. Comme pour les garanties réelles, son coût dépend du montant du prêt et certains organismes restituent une partie des frais de dossier.  
• Le nantissement : C’est mettre en garantie, en caution un placement financier (Assurance vie, compte titre, PEA…). C’est un contrat entre la banque et l’emprunteur. Le contrat sera donc nanti et il faudra donc l’accord de l’établissement prêteur pour effectuer des opérations de rachat ou d’arbitrage sur le placement. 

Assurance emprunteur et quotité 

Son tarif étant un élément important du coût global d’un prêt immobilier, une étude approfondie est nécessaire et obligatoire. L’assurance emprunteur est dite facultative mais les banques exigeront que les emprunteurs s’assurent pour accorder un prêt. 

Les garanties minimales exigées seront le décès (DC), la perte total et irréversible d’autonomie (PTIA) et dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire, l’incapacité temporaire de travail (ITT). 

Il existe deux types d’assurances emprunteur : L’assurance groupe proposée par les banques (contrat de la banque) et l’assurance individuelle ou délégation d’assurance proposée par les assureurs externes. 

Il est important de noter qu’il est désormais possible de changer d’assurance emprunteur en cours de prêt. En effet, la loi Hamon de 2014 permet de changer d’assurance sans frais lors des 12 premiers mois du prêt et la loi Sapin et son amendement Bourquin de 2017, permet de changer d’assurance chaque année à la date anniversaire du prêt avec un préavis de 2 mois. Cependant, le contrat de remplacement proposé devra proposer une équivalence des garanties identique au contrat actuel. 

Concernant la quotité d’assurance, elle dépendra du nombre d’emprunteurs. En effet si il y a un seul emprunteur, celui-ci devra s’assurer à 100%. Mais si il y a 2 emprunteurs (couple/indivision), ceux-ci pourront choisir d’effectuer une répartition différente de la quotité en fonction de leurs revenus ou de leurs quotités dans l’acquisition (100/100, 100/50, 50/50…). 

Modularité et report d’échéance 

Le prêt immobilier étant un contrat entre une banque et un emprunteur, celui-ci à des conditions particulières et générales propres à chaque établissement financier. Et c’est donc dans les conditions générales du contrat de prêt immobilier que l’on trouvera les conditions de modularité et voir dans certains contrats des conditions de report d’échéance. 

La modularité permet à un emprunteur de moduler son échéance mensuelle en fonction de l’évolution de ses revenus ou d’un besoin de trésorerie. A la date anniversaire de son prêt, l’emprunteur pourra donc demander à la banque d’augmenter la mensualité ce qui aura pour effet de réduire la durée de son prêt ou bien demander de baisser sa mensualité ce qui engendrera un rallongement de la durée de son prêt. Il faut donc consulter les conditions générales du prêt, car suivant les banques, les délais de carence ou pourcentages de modulation sont différents. 

De même, certains contrats de prêt permettent de suspendre les échéances d’un prêt immobilier pendant un délai généralement de 1 à 12 mois. 

Pénalités en cas de remboursement anticipé 

Comme tous les crédits, un emprunteur a la possibilité de rembourser tout ou une partie de son prêt immobilier par anticipation. Cependant, des frais de remboursement anticipé peuvent être appliqués. On appel cela des pénalités de remboursement anticipé ou indemnité de remboursement anticipé (IRA). 

Sans négociation préalable avec l’établissement prêteur, les pénalités sont au maximum de 6 mois d’intérêts au taux du prêt sans jamais pouvoir dépasser 3% du capital remboursé. De plus, le montant remboursé par anticipation ne pourra être inférieur à 10% du capital initialement emprunté. 

Frais de dossier 

Généralement, les frais de dossier sont compris entre 0 et 1% du montant du prêt. Cependant, ils peuvent être négocier en fonction de votre profil ou de la complexité du montage de votre dossier. 

Pour plus d’information sur le prêt immobilier, contactez votre courtier à Lyon, nous conviendrons ensemble d’un premier rendez-vous.